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          1. 除了學區房 還有什么選擇…

            除了學區房 還有什么選擇…


            來源:玩中學(一米都市)  文章作者:佚名

              來源:瞭望智庫

              盡管中國家庭苦學區房久矣,但學區房的魅力卻從未失效。

              學區房的激烈“爭奪戰”把家長的眾生相展現得淋漓盡致:

              有的為取得購房資格假離婚,最后反倒弄假成真,家庭破碎;有的準爸媽從懷孕開始就掐著時間盤算買學區房落戶,看房60多套不在話下;有的直接瞄準了包含小學和初中的雙學區房,給孩子的教育上雙保險……

              大多數押注學區房的父母不僅掏空了家庭存款,甚至還要借貸,不得不忍受人到中年“推倒重來”的心理落差,把大房子換成“老破小”重回蝸居不說,為了還貸還得“兩眼一睜,忙到熄燈”“上班忙工作,下班開滴滴”。

            ▲2020年10月25日,上海,購房者在看房產中介掛牌的學區房。圖/視覺中國
            ▲2020年10月25日,上海,購房者在看房產中介掛牌的學區房。圖/視覺中國

              而接連出臺的新政策,無形中又給家長增添了壓力。

              比如,上海一宣布“公民同招”“搖號新政”,原本沖刺民辦的家長又被擠上學區房的賽道,不得不做兩手準備。

              于是,“叢林競爭”的學區房市場不僅催生了家庭鄙視鏈——價高房大的看不起價低房小的,還導致深陷其中的家長不斷想方設法拉開競爭差距。比如,深圳高級中學南校區學區房的業主生生用投訴讓8個公寓小區的積分由第一類(80分)降至第三類(70分)。

              文 | 王德培 福卡智庫首席經濟學家、中國經濟體制改革研究會副會長

              本文轉載自微信公眾號“財經國家周刊”(ID:ENNWEEKLY),原文首發于2020年12月6日,原標題為《除了學區房,你還有什么可以選擇…》。

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              “贏在起跑線”的唯一籌碼?

              實際上,放眼全球,學區房現象在各國普遍存在。

              就連實行老師輪崗、學校硬件設施高度標準化的日本,也有家長愿意為了更優質的學區資源,支付10%的額外房價。而歐美國家同樣概莫能外,比如,紐約上東區精英社區的學區房,不僅申請表繁復,要求提供財力、學歷等各方面信息,還要經過小區家委會的層層面試,才能真正買到房子。

              美國政治學家羅伯特·帕特南在《我們的孩子》一書中提出,家長在為好學區競價時,競爭的其實是學區里受過高等教育、高收入的家長,而非高質量的學校和老師。美國密歇根建筑商也曾統計,如果房屋均價超過100萬美元,周圍學校的普遍評級是A+;而當房價低于25萬美元時,周邊大多數學校都處在C+級。

              而在中國,教育改革和市場經濟的助推,將承載著教育與房地產雙重屬性的學區房推上了時代的風口浪尖。21世紀以來,隨著教育改革日漸進入深水區,從叫停中小學考試招生制度和重點學校重點班建設,到全面推廣小學劃區域、就近入學,再到明令禁止各項提前選拔考試,國家對“選拔式招生”下狠手治理,“占坑班”被送上斷頭臺,各種推優、特長生政策越卡越嚴,“批條子”“搞共建”等以權擇校的手段也慢慢“退位”。

              當各種門路都被政策堵死時,學區房就成了“贏在起跑線”的唯一籌碼,其價格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。

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              擊鼓傳花的房地產游戲

              深入地看,學區房之所以備受追捧,價格居高不下,背后既有教育的原因,也有房地產產業的原因。

              一則,教育集中度與不平衡程度居高不下。

              如今,家長們迷戀的重點學校,往往是20世紀50年代起國家為快速發展教育,大量傾斜師資和硬件資源“砸”出來的。而從城市規劃上看,一線城市的教育資源往往又聚集在老城區的核心地帶。于是,經過幾十年積累,傳統重點學校和重點教育區域的優勢很難打破。

              二則,城市化、都市化浪潮讓人口向(中心)城市聚集,進一步放大了教育資源上的供需矛盾。

              典型如深圳,隨著GDP狂飆突進的是學位缺口的日益增長。再加上名校與房地產開發商互相“抬轎子”,共同推高了學區房市場的熱浪。一方面,開發商借名校的外溢效應,大肆宣揚學區房的噱頭,創造超高溢價,賺得盆滿缽滿;另一方面,學校與地產商聯姻辦校,不僅能在利益共同體中分得一杯羹,還能繞開義務教育階段“劃片招生”的政策,收割一批優質生源。

              于是,深諳套路的資本便將供應稀少的學區房當作房地產投資的最佳標的,進一步加劇了炒作循環。具體而言,無論是金融資本還是民間游資,均是看準了學區房等于入學名額,好學校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局,持有總成本較低且流動性較好的“老破小”,在實現預期價值(漲價或孩子順利入學)后,加價甩給接盤者。如此一來,學區房的使用價值不斷轉手傳遞,擊鼓傳花的游戲與金融加杠桿的操作如出一轍。

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              重重風險的學區房生意

              然而,越完美的投資品,往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩賺不賠的學區房生意,實則面臨著重重風險的考驗,并已初露端倪。

              其一,政策變動的風險加劇。毋庸置疑,教育公平是改革的大趨勢,而近年來正是相關政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學區房的學位鎖定期從5年延長至9年,還有深圳羅湖有名校試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學”的政策,皆為明證。雖說各項政策能否全面推廣,還是要看“療效”,但總的來說,“多校劃片”“學位鎖定”,甚至“搖號入學”等治理學區房的政策大方向不會改變。這樣一來,即便資本再想炒作,學區房也炒不起來了。

              其二,教育的投資價值下降,體驗價值上升。如果從教育投資的角度看學區房,且不說學區房對口的名牌小學不一定能保證孩子直通名校,即便如愿以償,教育回報也難以匹配學區房的高額投入。況且,在信息文明和體驗經濟的洗禮下,學習的體驗價值日益凸顯。比如,從體驗中所汲取的創造性能力及不斷提煉內化的智慧,將是一筆人生財富,而生活的幸福感也難能可貴。

              其三,技術的加持使得教育日益扁平化,名校壟斷程度降低。家長為學區房“搶破頭”,歸根結底是為了爭奪被名校攥在手里的名師等教育資源。而發達的互聯網早已讓名校資源通過各類在線教育平臺得以無邊界、無差異共享;更別提新冠肺炎疫情期間師生轉向互聯網平臺進行線上教學,再次展現了技術讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數據等技術發展,課堂可能將不再是學生學習的必要選項,名校壟斷的權重也將日益被瓦解。

              其四,產業變遷勢必將洗牌城市布局,眼下的教育格局也將被打破。改革開放以來,城市發展迅猛,新區不斷拔地而起,而任何地區的教育質量最主要還是由其所聚攬的人口素質來決定的。產業發展聚集人才,而相關生活設施如交通、醫療、娛樂等社區化的配套越完善,就越能留住高質量的工程師、白領、金領等人群,從而潛移默化地形成良好的文化氛圍,滋養當地教育的土壤。比如曾經籍籍無名的北京回龍觀,因為聚集了大量互聯網企業的IT(信息技術)精英,他們的孩子“把爸爸媽媽辛苦買來的房,生生考成了學區房”。

              綜上所述,天價學區房終將在各方因素不斷調整發展中逐步退出歷史舞臺。而當學區房被賦予的不切實際的幻想破滅,教育也將從拼家長、拼財富回歸以孩子為本的育人本質。而對孩子來說,其實“最好的學區房,就是家里的書房”。

              一方面,父母以身作則會營造良好的學習氛圍,正如教育家馬卡連柯所言,父母在生活的每時每刻,甚至不在場的時候,都在對孩子進行教育;另一方面,孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養成學習的習慣。如果家庭有愛讀書、愛學習的習慣,那么孩子也差不到哪里去;反之,若是沒有學習的氛圍,買再貴的學區房也不一定有用,只能是“昂貴的偷懶”——一種自我安慰罷了。

              由此看來,對投資者而言,當學區房的價值錨點被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪,其估值也將向常態回歸。


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