來源：玩中學（一米都市）　　文章作者：佚名

　　來源：瞭望智庫

　　盡管中國家庭苦學區房久矣，但學區房的魅力卻從未失效。

　　學區房的激烈“爭奪戰”把家長的眾生相展現得淋漓盡致：

　　有的為取得購房資格假離婚，最后反倒弄假成真，家庭破碎；有的準爸媽從懷孕開始就掐著時間盤算買學區房落戶，看房60多套不在話下；有的直接瞄準了包含小學和初中的雙學區房，給孩子的教育上雙保險……

　　大多數押注學區房的父母不僅掏空了家庭存款，甚至還要借貸，不得不忍受人到中年“推倒重來”的心理落差，把大房子換成“老破小”重回蝸居不說，為了還貸還得“兩眼一睜，忙到熄燈”“上班忙工作，下班開滴滴”。

　　而接連出臺的新政策，無形中又給家長增添了壓力。

　　比如，上海一宣布“公民同招”“搖號新政”，原本沖刺民辦的家長又被擠上學區房的賽道，不得不做兩手準備。

　　于是，“叢林競爭”的學區房市場不僅催生了家庭鄙視鏈——價高房大的看不起價低房小的，還導致深陷其中的家長不斷想方設法拉開競爭差距。比如，深圳高級中學南校區學區房的業主生生用投訴讓8個公寓小區的積分由第一類（80分）降至第三類（70分）。

　　文 | 王德培 福卡智庫首席經濟學家、中國經濟體制改革研究會副會長

　　本文轉載自微信公眾號“財經國家周刊”（ID：ENNWEEKLY），原文首發于2020年12月6日，原標題為《除了學區房，你還有什么可以選擇…》。

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　　“贏在起跑線”的唯一籌碼？

　　實際上，放眼全球，學區房現象在各國普遍存在。

　　就連實行老師輪崗、學校硬件設施高度標準化的日本，也有家長愿意為了更優質的學區資源，支付10%的額外房價。而歐美國家同樣概莫能外，比如，紐約上東區精英社區的學區房，不僅申請表繁復，要求提供財力、學歷等各方面信息，還要經過小區家委會的層層面試，才能真正買到房子。

　　美國政治學家羅伯特·帕特南在《我們的孩子》一書中提出，家長在為好學區競價時，競爭的其實是學區里受過高等教育、高收入的家長，而非高質量的學校和老師。美國密歇根建筑商也曾統計，如果房屋均價超過100萬美元，周圍學校的普遍評級是A+；而當房價低于25萬美元時，周邊大多數學校都處在C+級。

　　而在中國，教育改革和市場經濟的助推，將承載著教育與房地產雙重屬性的學區房推上了時代的風口浪尖。21世紀以來，隨著教育改革日漸進入深水區，從叫停中小學考試招生制度和重點學校重點班建設，到全面推廣小學劃區域、就近入學，再到明令禁止各項提前選拔考試，國家對“選拔式招生”下狠手治理，“占坑班”被送上斷頭臺，各種推優、特長生政策越卡越嚴，“批條子”“搞共建”等以權擇校的手段也慢慢“退位”。

　　當各種門路都被政策堵死時，學區房就成了“贏在起跑線”的唯一籌碼，其價格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。

　　2

　　擊鼓傳花的房地產游戲

　　深入地看，學區房之所以備受追捧，價格居高不下，背后既有教育的原因，也有房地產產業的原因。

　　一則，教育集中度與不平衡程度居高不下。

　　如今，家長們迷戀的重點學校，往往是20世紀50年代起國家為快速發展教育，大量傾斜師資和硬件資源“砸”出來的。而從城市規劃上看，一線城市的教育資源往往又聚集在老城區的核心地帶。于是，經過幾十年積累，傳統重點學校和重點教育區域的優勢很難打破。

　　二則，城市化、都市化浪潮讓人口向（中心）城市聚集，進一步放大了教育資源上的供需矛盾。

　　典型如深圳，隨著GDP狂飆突進的是學位缺口的日益增長。再加上名校與房地產開發商互相“抬轎子”，共同推高了學區房市場的熱浪。一方面，開發商借名校的外溢效應，大肆宣揚學區房的噱頭，創造超高溢價，賺得盆滿缽滿；另一方面，學校與地產商聯姻辦校，不僅能在利益共同體中分得一杯羹，還能繞開義務教育階段“劃片招生”的政策，收割一批優質生源。

　　于是，深諳套路的資本便將供應稀少的學區房當作房地產投資的最佳標的，進一步加劇了炒作循環。具體而言，無論是金融資本還是民間游資，均是看準了學區房等于入學名額，好學校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局，持有總成本較低且流動性較好的“老破小”，在實現預期價值（漲價或孩子順利入學）后，加價甩給接盤者。如此一來，學區房的使用價值不斷轉手傳遞，擊鼓傳花的游戲與金融加杠桿的操作如出一轍。

　　　　3

　　重重風險的學區房生意

　　然而，越完美的投資品，往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩賺不賠的學區房生意，實則面臨著重重風險的考驗，并已初露端倪。

　　其一，政策變動的風險加劇。毋庸置疑，教育公平是改革的大趨勢，而近年來正是相關政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學區房的學位鎖定期從5年延長至9年，還有深圳羅湖有名校試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學”的政策，皆為明證。雖說各項政策能否全面推廣，還是要看“療效”，但總的來說，“多校劃片”“學位鎖定”，甚至“搖號入學”等治理學區房的政策大方向不會改變。這樣一來，即便資本再想炒作，學區房也炒不起來了。

　　其二，教育的投資價值下降，體驗價值上升。如果從教育投資的角度看學區房，且不說學區房對口的名牌小學不一定能保證孩子直通名校，即便如愿以償，教育回報也難以匹配學區房的高額投入。況且，在信息文明和體驗經濟的洗禮下，學習的體驗價值日益凸顯。比如，從體驗中所汲取的創造性能力及不斷提煉內化的智慧，將是一筆人生財富，而生活的幸福感也難能可貴。

　　其三，技術的加持使得教育日益扁平化，名校壟斷程度降低。家長為學區房“搶破頭”，歸根結底是為了爭奪被名校攥在手里的名師等教育資源。而發達的互聯網早已讓名校資源通過各類在線教育平臺得以無邊界、無差異共享；更別提新冠肺炎疫情期間師生轉向互聯網平臺進行線上教學，再次展現了技術讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數據等技術發展，課堂可能將不再是學生學習的必要選項，名校壟斷的權重也將日益被瓦解。

　　其四，產業變遷勢必將洗牌城市布局，眼下的教育格局也將被打破。改革開放以來，城市發展迅猛，新區不斷拔地而起，而任何地區的教育質量最主要還是由其所聚攬的人口素質來決定的。產業發展聚集人才，而相關生活設施如交通、醫療、娛樂等社區化的配套越完善，就越能留住高質量的工程師、白領、金領等人群，從而潛移默化地形成良好的文化氛圍，滋養當地教育的土壤。比如曾經籍籍無名的北京回龍觀，因為聚集了大量互聯網企業的IT（信息技術）精英，他們的孩子“把爸爸媽媽辛苦買來的房，生生考成了學區房”。

　　綜上所述，天價學區房終將在各方因素不斷調整發展中逐步退出歷史舞臺。而當學區房被賦予的不切實際的幻想破滅，教育也將從拼家長、拼財富回歸以孩子為本的育人本質。而對孩子來說，其實“最好的學區房，就是家里的書房”。

　　一方面，父母以身作則會營造良好的學習氛圍，正如教育家馬卡連柯所言，父母在生活的每時每刻，甚至不在場的時候，都在對孩子進行教育；另一方面，孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養成學習的習慣。如果家庭有愛讀書、愛學習的習慣，那么孩子也差不到哪里去；反之，若是沒有學習的氛圍，買再貴的學區房也不一定有用，只能是“昂貴的偷懶”——一種自我安慰罷了。

　　由此看來，對投資者而言，當學區房的價值錨點被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪，其估值也將向常態回歸。

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